今月の視点：長年の疑問が解決！ 賢 く 不動産 に 投 資 す る ポ イ ン ト は ？

「 不 動 産 は 投 資 対 象 と な る の か ？ 」こ れ は バ ブ ル 全 盛 時 に 社 会 人 と な り 、そ の 後 、不動産価格が一貫して下落 し て き た の を み て き た 私 が 、長年 、 疑 問 に 感 じ て き た ことです。 実際、 こ れ ま で 数 十 年 も の 間 、 不 動 産 に 投資して き た 個人の方 か ら 相 談を受け、 損失を出し 続 け て い た の を 目 の 当 た り に し て き ま し た 。

ま た 自宅購入 に つ い て も 、 住 み 心 地 や 周 辺 環 境 、 交 通 に 便 利 な ど 損 得 勘 定 だ け ではないかも し れ ま せ ん が 、 コ ツ コ ツ 貯 蓄 し た １ ０ ０ ０ 万 円 を 頭 金 に 数 千 万 は す る 新築物件を購入したとたん 、 す ぐ に 売 却 し て も 頭 金 が ま る ま る 目 減 り す る ほ ど 購 入 価格と大きな乖離があることに も 疑 問 を 抱 い て い て 、 住 ま い の 購 入 で さ え あ ま り に もリスクが大きいと感じていました。

さらに ここ数年を振り返ってみても、シェアハウスや民泊、節税対策のためのタワーマンションなど不動産投資ブームが話題となるたびに、過大な銀行融資による不動産会社の破綻、オリンピックの延期、税制改正による節税メリットがなくなるなど、取り返しのつかない大きな損失を被る場面 を目にすることも 珍 し く あ り ま せ
ん 。

そんな折、「 賢 く 不 動 産 に 投 資 す る ポ イ ン ト が あ る の で は ？ 」 と 思 え る 機 会 が や ってきました。それ が今年 １ 月 に ご 登 壇 い た だ い た 家 族 信 託 コ ン サ ル タ ン ト の 横 手 氏との打ち合わせで株式会社日本財託のオフィスに訪問したときです。 同 社 は マ ンションの 賃貸管理を主業務としている会社であると同時に都内２３区を中心に 中 古ルームの不動産販売も手掛けてい ること を知り ました。 そして 応 接 室 の 額 縁 に 飾られていた 「 コ ツ コ ツ が 勝 つ コ ツ 」 と い う 社訓が目に留まり、 こ の 言 葉 に 不 動 産 投資で成功するポイントが隠されているのでないかと感じ た の で す 。

そこで 「 不動産は投資対象となるのか？ 不動産投資でおさえるべきポイントとは 」 と 題して 同社の コ ン サ ル タ ン ト 本 部 に 所 属 す る 大 賀 亮太朗 さんに 賢 く 不 動 産 投資するポイントはない の か 話 を う か が っ て き ま し た 。

不動産投資 は 未 経 験 の 私 に と っ て 、と く に 次 の ３ 点 は つ ね づ ね 疑 問 を 抱 い て お り 、素直にその点を大賀さんにぶつけてみました。

１）日本の不動産市場は流動性に欠け、 不動産 業 者 の 言 い 値 に な っ て し ま う の で は
２ ） 「 入居者 が 決 ま ら な い 」 と 安 易 に 家 賃 が 下 げ ら れ 利 回 り が 確 保 で き な い の で は
３ ） 株式など 金 融 商 品 の方が、 投 資 額 が 少 な く 大 き な 利 益 を 見 込 め る の で はというものです。

これらの点について詳しくはインタビューのなかで大賀さんに 答えていた だきましたが、 普 段 は 忙 し く 不 動 産 物 件 を 常 に 吟 味 す る 時 間 が な い 先 生 が 賢 く 不 動 産 投 資す る ポ イ ン ト と し て は 、 次 の ３ つ に 集 約 で き そ う で す 。

１つめは、新築物件ではなく中古物件であることです。 新 築 物 件 は 建 築 し た 不動産会社が 広 告 宣 伝 費 や 材 料 費 な ど 積 み 上 げ て 販 売 価 格 を 決 め る た め 市 場 価 格 と 連動せず高値掴みの可能性がありますが、 中古物件は市場価値があ り 高 値 つ か み の 可能性は低くなります。

２つめは、人口が増加している地域です。人口が多く、また流動性も高ければ、入居者リスクが軽減されます。日本はすでに人口減少が始まっていますが、都市圏に限れば 人 口 が 増 加 し て い る 地 域 も あ り ま す 。 そ の 点 で 東 京 都 内 、 と く に ２ ３ 区内 は、単身者や海外からの人口流入 も 多 く 投 資 に は 最 適 の 場 所 と 言 え ま す 。

３つめは、資産の値動きをみて売却益を狙う「キャピタルゲイン」ではなく 、 賃貸 に出して 家 賃 収 入 を 得 る 「 イ ン カ ム ゲ イ ン 」 を 目 的 と す る こ と で す 。 大 き な 利 益を 狙 う に は 、不 動 産 市 場 の 景 気 に 左 右 さ れ ま す し 株 式 と 同 様 に 運 も 必 要 と な り ま す 。
家賃収入であれば、物件を保有しつつ収入が確保できますので、物件が増えるほど資産保全対策と同時に自分が働かなくても 得られる 収 入 が 増 え て い き ま す 。

つまり １ ． 中 古 物 件 ２ ． 東 京 ２ ３ 区 内 ３ ． 小 型 物 件 を 扱 っ て い る 同 社 の 戦 略は、購入する側にとって 非 常 に リ ス ク が 低 減 さ れ て い る と 感 じ ま し た 。 そ し て な により、 同社は 賃 貸 管 理 が メ イ ン 事 業 の 会 社 で あ り 「 売 っ て 終 わ り で は な く 、 お 客 様との長いお付き合いを大事にしている」という大賀さんの言葉 は 、 そ の ま ま 社 訓 である「コツコツが勝つコツ」に自然とつながると納得したインタビューでした